從誠品信義店續租問題,談「優先承租條款」與「不可抗力條款」 | 台南建案查詢網
2022年6月14日—「優先承租條款」係指原租約到期時,如房東規劃將店面出租予第三方,但此時原房客可以以相同的承租條件,向房東請求承租。舉例來說,A房東原本將台北市 ...
文:陳建至律師
這幾天誠品董事長吳旻潔一再親上火線,向統一集團喊話,希望誠品信義店在原租約於2023年到期後能夠繼續承租,但一直未獲統一集團正面回覆,據報導表示,原租約租期長達18年,但因收益不如預期,且統一集團欲收回商場做為自家集團整合運用,所以市場預料誠品於租約到期後恐難繼續承租統一國際大樓。
契約自由原則,雙方要兩情相悅這個新聞背後的意義,不外乎是房客想要繼續承租,但房東不想再出租,在這件事情上未能達成共識,但契約自由原則,本來就賦予我們三項基本的權利,可以自由決定:
要不要簽約? 簽約對象是誰? 簽約條件是什麼?以本案例來說,房東統一集團可以決定要自用或是出租予他人,如是後者則有簽訂租約之必要;要出租給何人,難道只能租給誠品,有沒有其他更適合的出租人選?最後最實際的,則是租約內容為何。
以房東角度而言,自然是希望獲得最大租賃回報,但有時候並不單指每年可以收到多少租金,房客的產業類型與名聲,也是評估時的重點,因為好的房客帶來的外溢效益,不僅帶來整體人潮流量,也影響該店面在商圈的整體價值,規劃得宜甚至有機會加成房東的價值。
新聞報導顯示誠品信義店由於過去17年來經營效益不如預期,導致統一集團認為租金效益不如預期,所以不打算續租,可能將商場重新規劃,由集團內自家人來經營,這也是合理的商業考量。
優先承租條款,房客的續命符一般而言,因為店面的承租,往往在一開始都會有高額的裝修成本投入,如以此角度觀察,房客往往會希望簽訂長期租約,才能有足夠的時間來攤提裝修成本。
例如誠品信義店18年的租約,原則上在中期後已無需再攤提裝修成本。但除非是國際大品牌或知名大廠,才有意願或經濟實力簽署長約,一般商家或房東可能一次簽約三年五年已是極限,主要還是考慮到近年經濟情勢變化太快,疫情不時來攪局,不論是房客或房東都有各自難為之處。
「優先承租條款」係指原租約到期時,如房東規劃將店面出...