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2019年9月12日—解析:一、租金有沒有上限?土地法97條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物 ...
文 / 鍾運凱
案例: 老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問: 小陳可否訴請法院降低租金? 小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎?
解析: 一、租金有沒有上限? 土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。
二、民法的租金調整 本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以 不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」 依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。 至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租...