住戶們都很忙...區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老 ... | 台南建案查詢網
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住戶們都很忙...區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老是跨不過,該怎麼辦!?
區分所有權人會議是公寓大廈管理條例最高決議機關。有關於公寓大廈重要事項皆需由區分所有權人會議決議,但實務上常發生的困境是,住戶們都很忙或出席意願低,所以造成區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老是跨不過,導致許多重要事項無法決議、懸而未決。所以實務上最常見的做法是以發放出席禮卷或折抵管理費方式鼓勵出席,以達成區分所有權人會議能達到公寓大廈管理條例第31條所規定之「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」門檻。
但其實公寓大廈管理條例第31條有除外規定「除規約另有規定外」,也就是說,可以透過修改規約之方式,降低出席及表決門檻以解決上述之現實窘境。例如改成「區分所有權人會議之決議,應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。」,這樣至少就可以解決出席率過低之情形。
這個解釋是依法律條文之文義解釋而來,所以一開始王律師抱持存疑之態度,因為假如依照這樣解釋方法,那何必有公寓大廈管理條例第32條之假決議制度?因為假決議即是用來解決區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻跨不過之情形。所以王律師法律見解是第31條「除規約另有規定外」之規定,應該是指,「區分所有權人會議決議之出席及決議人數、比例,規約另有規定高{嚴格}於2/3、2/3、3/4規定者,從其規定。」。
也因此王律師特別於103年10月3日打電話詢問主管機關(台中市都市發展局住宅管理課)詢問承辦員實務運行狀況。主管機關之解釋方式是以文義解釋,也就是說,區分所有權人會議決議方式得以規約任意修改之。
雖然主管機關是這樣解釋,但仍發現其現行條文過於嚴格及除外規定無節制之放鬆等問題,因為畢竟公寓大廈管理條例立法目...
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