房屋糾紛 | 台南建案查詢網
![房屋糾紛](https://i.imgur.com/naF1ELL.jpg)
四、公寓大廈糾紛(一)公寓大廈住戶間產權關係公寓大廈建物所有權歸屬與住戶的法律關係相當複雜,每位住戶都是區分所有權人,「區分所有」包含「專有部份」、「共有部 ...
![房屋糾紛](https://i.imgur.com/naF1ELL.jpg)
四、公寓大廈糾紛 (一)公寓大廈住戶間產權關係 公寓大廈建物所有權歸屬與住戶的法律關係相當複雜,每位住戶都是區分所有權人,「區分所有」包含「專有部份」、「共有部份」、「專有共用」以及「共有專用」,專有部份是指公寓大廈中構造上、使用上具獨立性的全部或一部分空間,而且可以單獨登記為所有權的標的,通常指的是室內實際坪數,包括室內面積及附屬建物如陽台面積等;共有部份是指專有部份以外的附屬物,即公寓大廈的公共設施空間,例如電梯、供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共有部分,依各所有權人共有的比例作共有登記。專有部份可以約定共用,反之,共有部份也可以約定由特定住戶專用,例如特定樓層住戶客廳外面有大露台,該露台的產權通常是大樓全部住戶共有的,但因為進出該露臺須經過該住戶,因此通常在一開始由建商出售時,就會將該共有部份約定由該住戶專用。
區分所有權人會議就是由公寓大廈各區分所有權人組成,就區分所有權人共同事務制定規約、進行決議,而管理委員會是為執行區分所有權人會議決議事項以及公寓大廈維護工作,由區分所有權人選任住戶擔任、組成,區分所有權人「規約」的效力高於區分所有權人會議決議,而區分所有權人會議決議效力又高於管理委員會決議。規約中可以約定罰則,並於住戶違反規約情形嚴重,必要時報請主管機關處以行政罰鍰,規約或決議可以做合理範圍內的限制,但不得妨害住戶權利行使,例如可以約定禁止裝設傳統鐵窗,改以隱型鐵窗;裝設監視器時,鏡頭可以朝向電梯口、大門口等公領域,但不可以對準住戶門口或樓梯間等私領域,否則侵害住戶隱私權;違規停放的汽機車,可以處罰金,但不可以大鎖鎖車等。 (二)規約、決議對於買受人的拘束力 買受人是否受大樓之前的規約、決議所拘束?依照公寓大廈管理條例第24條:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」,而民法第799條之1第4項規定:「區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同。」,因此繼受人不僅要閱覽、影印規約和決議,並受其拘束,...