不動產買賣時,須注意優先購買權! | 台南建案查詢網
![不動產買賣時,須注意優先購買權!](https://i.imgur.com/naF1ELL.jpg)
《土地法》第34條之1規定:土地或建築改良物共有人人數達到法定比例處分共有物全部,其他不同意出售的共有人有優先購買權(第1項);共有人出賣其「應有部分」時,其他共有 ...
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作者:李永然律師
《109-09-3898幸運雜誌109年10月第125期第7頁》
一、不動產買賣須注意優先購買權
不動產包括「土地」及「定著物」(《民法》第66條第1項);在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。 優先購買權有其種類的不同,且於不同的「法律」中也有相關規定,筆者願藉本文予以剖析。
二、優先購買權的意義及種類
首先談到優先購買權的意義,其乃法律基於一定之目的,做了「優先購買權」的規定,即「第三人」就出賣人出賣某物予買受人時,可以依「同一條件」優先於「原買受人」而買受;且於有優先購買權之「第三人」行使該權力後,「出賣人」與「第三人」間就該物有依原出售之「同一條件」成立買賣契約(註1)。 至於優先購買權的種類,可做以下分類:
約定優先購買權與法定優先購買權:依其權利發生係因當事人間「約定」或「法律」規定之不同而區分,前者稱之為「約定優先購買權」,後者則為「法定優先購買權」。「法定優先購買權」如《土地法》第34條之1第4項規定:共有人出賣其「應有部分」時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。 債權效力優先購買權與物權效力優先購買權:依優先購買權是否具否對抗「第三人」效力予以區分,如有對抗效力,即屬「物權效力優先購買權」,例如《民法》第426條之2第3項的優先購買權具有「物權效力」,其規定:「出賣人本以書面通知優先購買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先購買權人」。如無對抗效力的規定,則僅具「債權效力」的優先購買權。就以《土地法》第34條之1土地共有人出售其「應有部分」,其他共有人雖享有優先買權,然僅具「債權效力」。三、常見的法定優先購買權
其次,談到常見的法定優先購買權。如前所述,「法定優先購買權」係基於「法律」規定而發生,如:《民法》、《民法物權編施行法》、《土地法》、《耕地:三七五減租條例》、《農地重劃條例》、《文化資產保存法》等。 上開法律中所規定的優...
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