頂樓是誰能使用? | 台南建案查詢網
![頂樓是誰能使用?](https://i.imgur.com/naF1ELL.jpg)
2019年1月24日—民法第799條公寓大廈管理條例第3條規定,頂樓平台有不可分割的性質,...下同意由特定的所有權人使用這些共用空間,這樣的「約定專用」也是成立的。
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24 Jan, 2019
關於這個問題,通常在購買中古屋時,若購買是頂樓,經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛,如頂樓平台已經加蓋違建或花園,購買頂樓之人會以為,買下產權包括屋頂平台的使用權在內,有權獨自使用屋頂平台,但其實除非有約定外為露台,否則所有住戶都有權利使用,當然也就是「共同使用 」,任何住戶不能占用或禁止其他住戶使用。況且,樓頂平台的使用方式,須按照原本的性質與構造,不得阻礙其他住戶避難之用。亦即:
公寓大廈管理條例第7條第3款規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:三、公寓大廈……屋頂之構造。」準此,公寓大廈屋頂平台應屬共用部分,並不得為約定專用部分。再者公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。......」
關於條文中所稱「屋頂構造」是指構造物體本身而言,所稱「樓頂平臺」是指屋頂構造上方之平臺空間而言,且內政部函釋明確指出,若經認定為屋頂構造及樓頂平臺,當依上開規定辦理,即非屬專有之「露臺」。亦即「屋頂構造」不得約定為專用部分,而屬於公寓大廈共用部分,不得獨立使用供作專有部分,至於「樓頂平臺」則可約定為專用部分,如未約定為專用部分,則為公寓大廈共用部分(臺北市政府法規委員會95.09.21.北市法二字第09532481900號函)。
樓頂平台具有逃生避難功能,即使屋主擁有使用權,任意加蓋建物、改變結構,或裝置會阻礙逃生的設施。依民法第799條及公寓大廈管理條例第3條規定,頂樓平台有不可分割的性質,產權歸於「全棟住戶共有」,使用權也是,但在三種情況下,使用權會歸屬頂樓住戶,一種是買賣房屋時,簽訂「區分所有權分管協議書」...
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