公寓大廈社區經營:認識社區規約 | 台南建案查詢網
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社區規約是公寓大廈管理組織成立與運作的依據,也是規範住戶權利義務關係的重要依據。公寓大廈管理條例第三十二條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之」。由此可見,規約是社區在法律以外的第二層保障,可依據社區個別的需要彈性制訂,但還是必須在不抵觸法律強制或禁止規定、不違背公序良俗、不違反公平正義及權利濫用的原則下,否則便可能成為無效的規約。
社區規約的制訂原則
一、符合全體區分所有權人之共同利益 誠如公寓大廈管理條例第三條所定義「規約,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。
二、需符合新修訂之公寓大廈管理條例之規定 有些社區的規約制訂於九十二年底修法公佈前,因此部分條文內容或已跟新法有所抵觸,若不配合新法規定修正,仍依此行事恐會造成社區全體權益之損害。
三、規定重言簡意賅重 社區規約是規範社區全體住戶的「家規」,家規要落實的好,除了要切實執行外,更重要的是要讓住戶充分瞭解到底規範了些什麼、自己的權利義務關係是什麼,因此規約的內容要儘量簡單明瞭,以讓住戶能容易閱讀為要,且不宜過度著墨於細節,好保留實際處事的彈性。
四、規範需切實可行 制訂社區規約並不是為了要應付主管機關的文書作業,而是要能有效的維持社區公共秩序,因此各規定事項務求能確實執行,其方法則可以明訂違規處理原則作為搭配。
社區規約的制訂與變更
社區在正式召開區分所有權人會議前,通常會有建設公司所擬訂的規約草約,依據《公寓大廈管理條例》第五十六條規定,規約草約經承受人簽署同意,於區分所有權人會議召開前,即視為規約,然規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。待建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議(§28),此時即可訂定正式的社區規約。
區分所有權人會議在訂定或修正規約時,都需依《公寓大廈管理條...
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