買房忽略這點恐白忙一場! | 台南建案查詢網
![買房忽略這點恐白忙一場!](https://i.imgur.com/naF1ELL.jpg)
2019年6月8日—根據《土地法》第104條第一項規定,基地出賣時,地上權人有依同樣條件優先購買權。不過,當地上權人接到出賣通知後10天內不表示即視為放棄。然而,因為 ...
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你以為只要付清買房的錢,房子就是你的嗎?如果有「優先購買權」程序可就複雜了!那麼什麼是優先購買權? 就是由法律規定優先於其他承買人而先買的權力,在共有人、地上權人及法拍物件都常出現優先購買權情形,若沒事先搞懂,輕則白做工,重責需負損害賠償責任,甚至導致買賣契約無效、不動產移轉登記被塗銷。
│優先購買權又分一般債權、相對物權效力
優先購買權看似是為了讓其他權利關係人有依同樣條件優先承受的權利,但其實立法原因主要在於避免土地過於細分、促進房屋與土地所有權合一。而優先購買權又可分為一般債權、相對物權2種法律效力,以下針對共有人、地上權人及法拍物件,面對優先購買權時的狀況分析。
首先,債權效力是指,若沒有先通知優先購買權人,買賣契約仍然有效,但出賣人須負損害賠償責任;而物權效力是指,若沒有先通知優先購買權人,買賣契約可能無效,而不動產移轉登記甚至可能被塗銷。
然而,根據《土地法》第34條之一執行要點,通知須以書面寄至受通知人的戶籍地址,內容也應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名住址等等,可依實際情形使用雙掛號通知書或郵局存證信函來處理。
│共有人優先購買權具債權效力根據《土地法》第34-1條,共有人出售應有部分的時候,在程序上要先通知其他共有人是否願意優先購買,其他共有人在接到出賣通知後15天內不表示就視為放棄。然而,因為共有人優先購買權具債權效力,也就是說,出賣人若沒有先通知優先購買權人,買賣契約仍屬有效,其他共有人不可以主張買賣無效,而請求塗銷已完成的登記,但若因此造成其他共有人的損害,可請求損害賠償責任。
舉例來說,A和B共同持有一筆土地各1/2,當A出賣時,B有優先購買權,A必須通知共用人B有沒有意願要優先購買;但若A沒有通知,B事後發現,是不能主張買賣無效的。但因為A恣意地將共有土地出賣,侵害B的權利,B是可請求A負損害賠償責任。
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