計算房地產內在價值》怪老子教你從租金行情,推算合理房價! | 台南建案查詢網
2019年6月28日—若有關心近期的新聞時事,可注意到「高租金逼走○○店」相關報導,也就是北中南都會區的店面,因為房東漲租金,即使店家經營得有聲有色,獲利已無法 ...
達人開講 撰文者:怪老子 更新時間:2019-06-28 瀏覽數:40,485如果您喜歡這篇文章,請幫我們按個讚:
台灣的房價自2009年起漲後,於2014~2015年創下歷史高點,直到政府實施打房相關政策後才停止漲勢。2016~2019年以來,房價雖然沒有繼續往上漲,但也跌不太下去,有意購屋成家者,看到居高不下的房價,若沒有長輩幫忙,根本不敢妄想買房。然而在外租屋者,也沒有好到哪裡去,這幾年來不少租屋族都能感受到,租金節節升高;如果已有足夠的買房頭期款,到底應該先買房還是繼續租房?房價這麼高,是不是乾脆長期租房就好?
若有關心近期的新聞時事,可注意到「高租金逼走○○店」相關報導,也就是北中南都會區的店面,因為房東漲租金,即使店家經營得有聲有色,獲利已無法支撐上漲的租金。有些店家選擇搬遷到租金較低的地點,有些則是選擇關門大吉。不只是店家租金上漲,上班族所居住的雅房、套房,家庭居住的公寓、大樓等,也都日漸上漲。根據行政院主計總處的數據,全台灣的租金指數,自2011年後呈現每年上漲的趨勢(詳見圖1)。因此今年的租金,不一定等於明年的租金,也不可能等於10年後的租金。
接下來我就要跟大家分享,如何利用租金評估目前的房價是否值得你入手。方法是先找出欲購買房屋的租金行情,並算出永久租用該房子的租金總金額,再回推為未來租金於現在的總價值(即「現值」),算出來的價格就可作為該房屋的合理房價參考。
步驟1》估算永久租屋的未來租金現值 首先來計算,永久租屋總共得支付多少租金?最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金,再合計未來租金的現金流量。由於近年的租金趨勢是一年比一年高,然而我們無法估計租金的上漲幅度,因此先預設租金隨著通貨膨脹率而成長。
舉個例子來說,如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元,全年則是30萬元,以通貨膨脹率為2%來試算,在列出租金的金額時,第1年就填入「300,000」元,第2年上漲2%,則填入「306,000」元,第3年為「312...
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