共有人如果沒有通知,還可以行使優先承買權嗎? | 台南建案查詢網
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2022年4月16日—土地法第104條第2項固規定同法條第1項規定優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。是承租人之優先承買權,必須出租人將出賣 ...
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共有人如果沒有通知,還可以行使優先承買權嗎?
優先承買權依照可以主張的強度,分為債權效力、物權效力兩種。
債權效力(土地法第34-1條):共有土地或建築改良物的優先承買權。
→如果出賣人沒有通知優先承買權人,移轉行為還是有效,優先承買權人只能跟出賣人請求損害賠償。
物權效力(土地法第104條):基地的優先承買權。
→如果出賣人沒有通知優先承買權人,優先承買權人可以主張移轉行為無效。
常見的情形是:
為了不要讓優先承買權人行使優先承買權,共有人故意不通知土地預計要賣掉,所以就不會出現法條上所寫的「通知後10日內行使」的情形。但如果優先承買權人已經聽說了土地要賣掉的情形,可不可在共有人書面通知之前,就先使優先承買權呢?
本文見解認為:可以。
因為土地法104條第1項規定,在基地出賣的情形下,地上權人、典權人或承租人即可以同樣條件行使優先承買,所以,優先承買權之行使基礎是在於「出賣人有效出賣基地予第三人」。而同條第2項限制優先承買權人需於接到出賣通知10日內表示是否承買,如未於10日內未予任何表示,就無法再予行使優先承權之權利。但從土地法第104條第2項之立法意旨可以發現,該項規定並沒有剝奪或限制優先承買權人於出賣人通知前行使優買之權利。如果只是單純因為共有人沒有通知就無法行使優先承買權,這樣豈不是給惡意出售的共有人一個規避優先承買權制度的機會嗎?
相關參考資料:
臺灣高等法院105年度重上更(一)字第68號民事判決:
按土地法第34條之1第4項及同法第104條第1項之規定,並無限制共有人出賣其應有部分時,若未合法通知他共有人行使優先承購權或出賣人應有部分合計未過半時,他共有人就無優先承買權可資行使之規定。故被上訴人於100年11月5日及同年月22日分別出...
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